住宅ローン相談に来られるお客様から住宅ローン借入時にかかる「保証料」について、「保証料一括型」と「金利上乗せ型」とどちらがお得でしょうか？
こういう質問を受けることがあります。
まずはこの住宅ローンの「保証料」とは一体何なんでしょうか？
以前、住宅ローンを組む際には「連帯保証人」が必要でした。
銀行側は住宅ローンの返済出来なくなった時は、代わりに「連帯保証人」に返済を求めていました。
しかしながら少子高齢化の影響もあり、また人間関係が気薄になってきている現代では、連帯保証人をお願いできる親戚や知人がいないという人が多くなり、なかなか思うように借りられないという問題が起きてきました。
そんな「連帯保証人」に代わって登場してきたのが、「保証会社」です。
つまり、連帯保証人を付ける代わりに「保証会社」に保証をしてもらおうということですね。
ということで住宅ローンの保証料とは、住宅ローンの返済ができなくなった時に、肩代わりを保証会社にしてもらうためのお金です。
住宅ローンの返済が滞った場合に、この保証会社があなたに代わって「ローン残高」を銀行に支払ってくれます。（これを、業界用語では「代位弁済」といいます。）
では、団信（団体信用生命保険）は借主が亡くなってしまった時には住宅ローンがチャラになるのだから、もし住宅ローンが滞って払えなくなったら保証会社が代わりに支払ってくれて住宅ローンがチャラになるのね！！
と思われたあなた・・・それは間違いですよ！！
住宅ローンが返せなくなると、金融機関は住宅ローン債権を保証会社に売却してお金を回収します。
保証会社はどうするかというと、あなたに代わって銀行に住宅ローンを支払った後は「肩代わりしたお金を支払ってください」とあなたに請求してきます。
つまり住宅ローンの支払い払先が、銀行 → 保証会社に変わるだけです。
ここまでくると住宅ローン保証料はあなたにとっては意味のない費用だとわかりましたね。（銀行にとっては非常に大切な費用です）
つまりは保証料は金融機関の安心代ということですね。
銀行の安心代なら銀行が負担してくれ！！ って思いませんか？
さらに追い打ちをかけますが、保証会社から残債の請求が来る時は基本一括で支払うように求められるんです。
毎月の支払いが滞る状況なのだから当然のことながら一括で支払えるわけがなく、最後は競売にかけられることになるということです・・・
であればなおさら保証料は必要ないじゃん！！！
ちなみに保証料の支払い方は2つです。
①一括前払い
住宅ローンの借入額の約1%～6％を保証会社へ現金一括で支払う方法です。
借入額が2,500万円の場合 → 保証料 50万円（2％の場合）
繰上返済をすると未経過分の保証料が返還されますが、保証会社によって取り扱いが違うので
事前に確認しておいてください。
②金利上乗せ
一括払いではなく、分割払いなのですが現金で支払うのではなく、
金利に約0.1％～0.5％の上乗せで住宅ローンを借りる方法です。
この0.1％～0.5％が保証料の分割支払い分ということです。
また、住宅ローンの保証料は上記に記載してある通り幅があります。
つまり借入される方の環境によっても違います。
一般的には審査結果により決定となります。
例えば公務員であったり大手企業の社員である場合は、収入が安定して退職金も見込めて住宅ローン返済にリスクが低いと保証会社が判断すれば保証料を低く設定されます。
話は戻って、じゃあ、「一括前払い」と「金利上乗せ」とどっちが得かというと、一般的には一括払いのほうが安く済みます。
でも途中で繰上返済を検討している方や、借換する場合などは金利上乗せ方式のほうがお得になる場合があります。
実際のところは将来のライフプランを見据えてよりよい方法を選ぶのがベストです。
また、最近では保証料が必要ない住宅ローンも出てきました。
代表的なのがフラット35ですね。
ほかではネット系の金融機関でも保証料が必要ない商品もあります。
例えば
ソニー銀行
住信SBIネット銀行
新生銀行
ただし、これらの住宅ローンは保証料がかからない代わりに、融資手数料がかかります。
そのため、保証料がかからないからその分だけ総返済額で安くなるのかというと、そういうわけではありませんので注意して下さい。
どちらが本当にお得なのか分かりにくいので、最もお得な住宅ローンを探すのであれば、手数料や保証料を加味した「実質金利」や「総支払額」をみて、トータルコストが安い金融機関や商品をを選ぶことをお薦めします。
